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中弘控股因资金短缺负债高企 欲卖价值130亿的如意岛

2018-11-01 17:00:04 新浪财经-自媒体综合 评论 字号 繁体中文 关闭 收藏 打印 复制

  海南如意岛不如意 房企大洗牌

  来源:彭博新闻社 商业周刊中文版

  在中国海南省省会东北方向约五公里处有一座人工岛,推介材料将其将其描绘成有钱人的乌托邦。效果图上,人们三三两两漫步于码头边的木板栈道,灯光如梦如幻,林林总总的别墅坐落在棕榈树环绕的湖畔。

  而现实是,破土动工已有五年的如意岛仍是一座巨大的沙洲,上面只有几架起重机闲置于此。总部在北京的如意岛开发商中弘控股因资金短缺和负债高企,而开始将这个价值130亿元的项目出售,或者至少在试图出售给一家竞争对手。

  开发商处境艰难

  从如意岛身上可以看到中国10余万家开发商的艰难处境。近些年来,政府政策的利好,无穷无尽的买房需求,以及近乎源源不绝的廉价债务资金供应,促使开发商争先恐后上马项目。现在,随着控制企业负债成为政府优先考虑的事项,这个行业掀开了一场史诗般的洗牌重组的序幕。

  更糟糕的是,部分地方政府开始颠覆开发商在住宅完工前预售的做法,可能切断开发商一条主要的资金渠道。

  招商证券房地产分析师Zhao Ke表示,若取消商品房预售将加速行业整合浪潮,届时将是适者生存的局面。

  彭博汇总数据显示,2018年有望成为中国开发商整合最多的一年,1月1日以来宣布的交易规模累计达245亿美元(约合1708亿元),多为大公司收购小公司股份。2018年以来,至少六家公司宣布计划出售手中所有地块并退出这个行业。

  房地产开发商现如今的处境,正是中国独特的经济增长、城镇化进程和投机倾向综合作用的结果。在经济繁荣发展中富裕起来的数亿中国人在过去十年痴迷于拥有房产,房价也在这个过程中高歌猛进。

  这给开发商带来了近乎无限的商机,许多开发商不惜大举借债来开发大型项目,这些项目往往几小时内就可销售一空,有时看房者会把售楼处挤得水泄不通。

  2017年,政府注意力转向了公司负债,并转而限制房地产公司的融资选择,使许多公司陷入动荡。彭博汇总数据显示,上市房企的平均现金与短期债务比在6月末降至128%,为2015年以来最低水平,只有2017年同期水平的一半多一点。随着股市下跌,出售股票来筹集资金的做法也变得不再可行。

  未来数年,开发商将有大量债务到期。

  Cushman & Wakefield Inc.财务顾问服务中国区负责人Sean Zhang表示,去杠杆很可能淘汰掉一大批开发商,许多公司发现融资大门已彻底关闭。他开始对部分客户说,不要麻烦找融资了,最好是卖掉。

  中弘控股的处境正说明了这个看法。这家开发商在2018年四面楚歌,债券违约,股价自1月1日大跌62%以后停牌至今。因为融资压力,这家公司包括如意岛在内几乎所有房地产项目都在2018年被迫停工。深圳证交所预计很快就会做出是否让该公司退市的决定。

  与此同时,在深圳证交所质疑中弘资金用途及如意岛项目的开发状况后,向佳兆业出售如意岛的相关交易陷入罗生门。中弘高管不予置评。

  瞄准海南自贸区和豪华旅游胜地前景的佳兆业表示,各方正在推进如意岛交易。该公司一位公关主管10月30日在电邮声明中表示,如意岛所在的江东新区具有巨大潜力,如果收购成功,佳兆业将把该项目做成旅游地产方面的杰作。

  阳光城的崛起

  融创中国是近几年来推动行业整合的开发商之一。该公司高管在8月一次业绩发布会上打趣说,融创做的交易比大多数投资银行家还多。该公司倾向于依靠内部并购团队实施收购。

  来自福建省的开发商阳光城亦频频出手收购,此后在2017年成为按销售计算中国前20大上市房企之一。该公司在9月以50亿元收购了地产开发商重庆渝能产业(集团)有限公司。

  但多年来的并购也给阳光城带来了负面影响。据惠誉在10月估计,以净负债与项目存量来衡量,该公司杠杆率在同等规模竞争对手中高居前列。

  阳光城执行副总裁吴建斌称,公司目前专注于产生现金流,对于未来的收购机会,决定因素可归结为一项:实现收支平衡需要多长时间。

阳光城执行副总裁吴建斌

阳光城执行副总裁吴建斌

  另一项潜在的负面因素正在发酵之中:广东据悉正考虑取消商品房预售制度。其中一个城市已悄然推出这项禁令,尽管监管机构表示这个问题仍处于意见收集阶段。

  人人都在猜测这项政策调整的波及范围最终会有多大,然而无论如何,整个行业格局都可能因此而改写。招商证券的Zhao表示,若在全国范围彻底取消预售制度,大约三分之一的小开发商都将倒闭。中原集团分析师张大伟的预估更悲观,他说最多一半的开发商都可能被淘汰出局。

  紧迫感正在升温。福晟国际首席执行官童文涛称,每天都会有寻求出售资产的小开发商找上门来。克而瑞数据显示,按面积衡量,这家位于福州的开发商2017年有86%的土地储备是通过收购获得。

  不过童文涛表示,公司已对投资变得更加谨慎。他还表示,情绪正在发生转变,市场刚刚开始感受到冬天的寒意。

  延伸阅读:中国9月房价终结此前连续六个月加速上涨趋势

  中国9月房价涨幅放缓,扭转了此前半年内涨势逐月加速的趋势。

  彭博根据国家统计局10月20日公布的数据计算得出,9月新建商品住宅均价环比上涨1%,相比之下,8月为上涨1.5%。

  包括凯投宏观(Capital Economics)在内的经济分析机构表示,中国政府可能会至少在2019年之前保持对房地产市场的严格控制,尽管政策重点从去杠杆化转向支持贸易紧张局势下的经济增长放缓。决策层正在寻求在增加信贷供应的同时,避免楼市购买热潮卷土重来。

  克而瑞驻上海的研究主管Yang Kewei在数据发布之前说:“市场调整已经开始,因为销售无疑已经降温,一些城市的住宅购买力已经出现瓶颈,尤其是二线城市。”

2018年7月至10月房地产销售成交率 来源:中国房产信息集团

2018年7月至10月房地产销售成交率 来源:中国房产信息集团

  经过中国旷日持久的房地产调控,住宅市场在9月出现降温迹象。开发商提供了大幅折扣以加快销售速度,而越来越多的地块未售出。

  70个大中城市新建商品住宅销售价格显示,9月环比房价涨幅居首的城市为西安,达6.2%。9月出台更多收紧政策的北京房价为持平。上海的房价环比下跌0.1%。

  已经承受融资压力的中国开发商面临另一个潜在打击,9月有文件显示地方政府考虑取消商品房预售制度,而该制度为开放商最大的融资渠道。

  随着买方需求减弱,开发商信心降至八年来最低落水平。



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