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36年破一关:“世界城市”深圳求变

2018-01-22 11:09:19 中国财经在线综合 评论 字号 繁体中文 关闭 收藏 打印 复制
  在记者的采访过程中,不管是依恋关内的部分青年人群,还是关外开疆拓土的地产公司,撤销“二线关”之后,深圳(楼盘)城市公共服务将走向真正的均衡与一体化,在其背后,则是一个有着“世界城市”雄心,旨在打造全球城市版图中“璀璨明珠”的大深圳。

中房报记者 翁晓琳 深圳报道

中房报记者 翁晓琳 深圳报道

  “英雄难过梅林关。”

  早到深圳打拼的人,上下班遇到“过关”拥堵时都会用上这句话自嘲。

  大政演变有其逻辑。1月15日,发布了“关于同意撤销深圳经济特区管理线”的批复,这条消息很快便在朋友圈刷屏。撤销“二线关”释放出一个强烈信号:改革开放不该留死角,尤其在改革开放正逢40周年以及在经济特区深圳,不该再这样干了。

  “二线关”对于老深圳人而言,或多或少有着属于自己的回忆。达叔和中国房地产报记者忆起了当年进深圳要办理边防证的往事,“那时候进关很严格,武警站岗一个个检查,一次有亲戚的孩子没,躲在车里,就怕被抓到。后来我们买车最重要的事就是办理一个免检的牌子,就是为了进关方便。”

  “深圳每年人口净流入那么高,关内的容纳量就那么多,不管二线关存在与否,人口都是要外溢。”1月16日,一位地产公司人士对中国房地产报记者说:公司做项目最能感受到的是,关内房价越来越高,很多买不起房的人都外溢到关外甚至是东莞(楼盘)、惠州(楼盘)。二线关其实是物的存在,关内外的观念在人们心中这些年淡化了,从房地产环境来看早就没有什么区别了。在龙华区买房的很多人都是在福田区工作,二线关取消后,能更加促进交通一体化和城市配套一体化,便捷了。”

  持相同看法的人士并不少,罗湖区清水河街道办事处党工委书记、办事处主任王华生就表示,“管理线早已名存实亡,没有相应的管理机构,只有少数地方,比如红岗路,还有一些铁丝网,金湖路往北都没有了。管理线撤销能带来不少好处,一方面是特区一体化无论从实质上还是形式上都更加到位了,对边防线区域的管理也可以更加规范。另一方面,拆除管理线还能释放出一部分土地,如果符合条件可以用于开发建设,对于土地空间紧缺的罗湖区来说也是很好的资源。”

  名存实亡地产有功

  站在梅林关,记者脑海浮出的思绪是,深圳这道全长84.6公里、由2.8米高铁丝网和沿途巡逻公路构成的特区管理线,俗称“二线关”,用了36年的时间,才走完了它的历史使命。

  1月15日当天,听到正式批复同意撤销深圳经济特区管理线。一位千亿公司的工作人员对记者说,“这些年往返于广深两地工作,我没有感觉到二线关的存在。”在近10年来,“二线关”在人们的心里已经不是一道防线,但撤“二线关”的举动无疑具有积极的改革象征意义。

  从一个小渔村变身成为GDP达到2.24万亿元、创新创业活跃的摩登大都市,深圳是改革开放40年故事最多也最丰富的城市,也是开拓创新的作用力与反作用力剧烈的地方。

  讲起深圳,在这里工作生活了30年的达叔特别有感慨。“当年深圳只有深南大道一条路,深圳大学还能看到海,没有想得到现在的深圳模样。我当年进深圳时还要办理边防证。”

  达叔口中的边防证是当年非深圳户籍人口进入深圳特区时必须要办理的证件。如果没有证件就只能找“蛇头”带路,1988年25岁的潘石屹变卖了全部家当换得了80元的“巨款”南下深圳,就曾花费了50元找“蛇头”带路,从深圳“二线关”铁丝网里钻进特区,开始了创业第一步。

  “二线关”的由来,是1982年经批准设立“深圳经济特区管理线”,东起深圳盐田区梅沙背仔角,西至宝安区南头安乐,全长84.6公里。沿线全部设有铁丝网,整个管理线共有163个武警执勤岗楼,设有10个检查站。

  “二线关”设立后,深圳特区关内、关外发生了天差地别的变化。深圳的发展也超乎所有人的设想,土地资源日渐紧张,向外扩展成为最急迫的大事。其中房地产(000736,股吧)商成为破关的先锋,房地产在深圳40年大历史里是人们的财富加速器,卖地的政府部门、卖房的房地产商和买房的个人,在资金、财富和房子诱惑之下,他们不惧于“二线关”的阻拦。

  之后在决策层面引发了持续20年的“二线关”存废争议。1998年,时任深圳市郁万钧、陈锡添首次提案,建议重新审视“二线”存在的必要性。

  2003年全国两会期间,深圳市委原书记厉有为炮轰“二线关”:每年用于“二线关”的费用高达几千万元。在同一年,特区边防检查制度做了相应的调整,“二线关”的检查日益放松。2005后,边防证已经逐步消失,人们只需凭身份证即可进入特区。

  但是这些变化还不够,深圳还需要更好的发展。2006年《深圳市城市总体规划(2007—2020)》可以说是深圳城市发展思维的一次全新突破。在这个规划里,深圳第一次提出了多中心多极化发展的思路,明确提出了包括2个城市中心、5个副都心和8个组团中心的三级中心体系。

  2010年8月,《深圳市城市总体规划(2010-2020)》获正式批复,里面明确了2个城市主中心,即福田—罗湖中心(福田中心区+罗湖中心区)和前海中心(前海+后海+宝安中心区),还确定了包括龙华中心在内的5个城市副中心。换句话说,此时深圳特区实现关内外一体化,总面积扩容为1997平方公里,但仍保留特区管理线。

  “二线关”还在,但抵不住经济的高速发展,城市大面积外拓,迫使曾经荒凉的深圳西部,成为“价居高位”的宝安中心区和大前海海滨区;偏安一隅的龙华区也今非昔比,凭借“地王”声名显赫价更高;连无人问津的东部龙岗区、坪山区也借着“东进战略”崛起。

  2014年7月,边检撤出,“二线关”名存实亡,只留下关口的建筑和车检通道、安全岛、岗亭等设施。对于之后来深圳工作的人来说,这个“关”也已经不那么清晰了。

  二线关名存实亡,但是关内关外发展的差距依然存在。在1月16日深圳市政协会议发言中,“二线关”吸引了不少委员的发言。深圳市陈志列表示,“市民往返原特区内外越来越堵已经成为常态,被大家戏称的‘英雄难过梅林关’、‘英雄难过福龙路’,是广大市民的交通痛点。尽管特区一体化建设已经取得了长足进展,但与深圳的宏伟目标还存在较大差距,深圳目前的主要矛盾就是2100万人民群众日益增长的美好生活需要和原特区内外发展不平衡,原特区外发展不充分之间的矛盾。”

  “关内人”的置业观“二线关”的存在,把盐田、罗湖、南山、福田四区与宝安、龙岗两区分隔。前四区才是真正意义上的深圳特区,后两区则属于深圳市。在地域之外,“二线关”划出了一道人心关。

  迄今为止,还有不少“关内”长大的“深二代”,对于“关外”并不会特别“感冒”。刘安迪(化名)就是其中之一,从小在福田区长大生活,在买房问题也只考虑福田区和南山区。“不是地域歧视,是从小就接受的观念,很多‘关内’长大的孩子心理可能还是有些优越感。而且关外很多地方到现在还是比较落后,治安也不乐观。对于我来说,南山区、福田区的房价虽然很贵,但我还是会选择这两个区。”

  “深二代”赵芝芝的父母在龙华区、宝安区早为其购入房产,但在深圳居住这个问题上她表示了类似看法,“我倾向居住在南山区,龙华区、宝安区的房子都是投资作用。不管居住还是保值,我不同于父母,肯定首选南山和福田。”

  从城市看,南山区拥有多个超级总部基地,南山区2017年是深圳的供地大户。单单位于南山区的深圳湾超级总部基地全年集中成交7宗土地,面积约15.5万平方米,出让金额合计近227亿元,是年内土地出让最多、出让金额最高的区域,政府对超级总部基地的规划蓝图吸引着众多的顶尖企业。目前已有招行、BAT、万科、恒大等名企入驻,未来会有更多高端企业相继入驻。

  关内的土地“寸土寸金”,规划利好,产业支撑,人口聚集,刺激着片区房价水涨船高。

  深圳中原研究中心数据显示,2017年南山区新房均价最高超过了10万元/平方米,同比上涨23.5%;福田区新房均价为8.7万元/平方米,同比上涨4.9%紧随其后,而罗湖区新房均价为第三高,达到了7.5万元/平方米,同比上涨16.7%。

  美联物业全国研究中心总监何倩茹对中国房地产报记者表示:“对于政府来说,由于原关内的土地面积实在太少,在城市发展上急需向原关外开拓,特区内外一体化发展促进了二线关的撤销。”

  深圳市、南岭村社区党委书记张育彪指出:“特区一体化是大势所趋,尽管此前‘二线’已形同虚设,对市民的实际生活影响不大,但它的存在却始终成为原关内关外心理上的隔阂。

  “世界城市”雄心“我是土生土长的坂田人,从来没想过有一天这里会变化这么大。十年前这里还是穷乡僻壤,只有一条水泥路,如今已经是高楼林立,道路四通八达。”一位深圳市龙岗区坂田街道岗头社区的马蹄山村村民廖星星告诉中国房地产报记者。

  马蹄山村本地居民不足200人,却闻名于全国乃至世界。因地理靠近华为和天安云谷,人流量大,除了极少数土著村民外,居住着大量华为、富士康几家大型IT企业员工,被称为“中国学历最高的城中村”“中国最聪明的IT村落”“中国智力最集中的村落”。

  1996年,华为进入坂田片区,选址正是岗头(马蹄山村属于岗头社区)。随着华为员工的增多,租房需求越来越大,马蹄山“近水楼台先得月”,租房市场迅速壮大。

  深圳马蹄山股份合作公司副董事长黄伟文曾接受媒体采访时表示,“之前马蹄山村是扶贫村,华为没进驻岗头之前,三四层高的楼房只有寥寥几栋。从2004年开始,大量村民开始筹资盖房子,通过收租,5年的时间基本能脱离债务。”

  而从2013年开始,龙岗区的数个中心区域的新房成交就呈现火热态势。不仅仅是坂田,龙岗中心区2013年至2015年以及2017年都是新房成交面积占比最高的区域,最高时候达到了18.3%。

  这背后体现着“关外”隔阂早已经打破。而“关外”的土地也成为了深圳如今新增供应的主力,2017年龙岗区土地成交总数和面积领先全市。如年底世茂以近240亿元,拿到龙城街道一块30多万平方米的商业用地。

  从地产公司的投资战略观察,东部片区中的龙岗区和坪山区,已经没有“二线关”的束缚,包括泰禾、远洋、恒大、碧桂园、保利以及万科、深振业、鸿荣源、中海、金地在内的外来与本地房企不断在这里加码新项目。

  这是深圳“东进战略”提出下的城市新扩张。

  “东进战略”的产业发展已经改变深圳人口不断外溢的局面。深圳关内的发展早就不能满足深圳的扩张需要,消除关内关外的差异,无疑是深圳发展的需要,也是深圳人口迁移的需要。

  对于未来关外房价能否比肩关内,业内人士也有自己的看法。深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉对中国房地产报记者指出:“二线关造成的人为拥堵令关内关外区域分开,导致全市通勤效率下降,取消后二线关后,最大的影响是通勤效率会提升,土地利用一体化。对于房地产市场会是利好作用,土地资源会释放出来,公共设施的规模和连通效率也会更高。”

  何倩茹对中国房地产报记者表示:“目前原关外的价格不低,加上深圳多中心发展,相信原关外的价格并不会比原关内的低。深圳市要继续扩大经济实力,就必须发展外围区域。”

  在记者的采访过程中,不管是依恋关内的部分青年人群,还是关外开疆拓土的地产公司,撤销“二线关”之后,深圳城市公共服务将走向真正的均衡与一体化,在其背后,则是一个有着“世界城市”雄心,旨在打造全球城市版图中“璀璨明珠”的大深圳。

  值得书写的是,深圳是一个由无限个传奇故事编织起来的年轻城市,40年时间成长为我国重要的经济重镇、贸易金融中心和创新发展的代表。数据可查,深圳有逾350家上市公司,其中约220家是在上海(楼盘)和深圳上市,还有约130家在包括我国香港、美国等地上市。

  在世界上,没有查到任何一个城市像深圳一样拥有350家上市公司。

 

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